Le boom de la construction que connaît l’Ouzbékistan est le signe d’une course aux profits sans précédent. Le phénomène, poussé par un très bas coût du travail et des marges très importantes, n’est pourtant pas suivi par les acheteurs. Une situation qui entraîne des pressions, des destructions de logements anciens et un endettement massif de la population.

Novastan reprend et traduit un article initialement publié par le média en ligne spécialisé sur l’Asie centrale, Fergana.ru.

En Ouzbékistan, les immeubles poussent comme des champignons. Uniquement pour la capitale Tachkent et sa région, on compte des milliers d’immeubles en construction. Des complexes résidentiels de plusieurs étages, des centres d’affaires et des zones commerciales et de divertissement sont en cours de construction.

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Le projet le plus ambitieux est celui de « Tashkent City », qui relève de la responsabilité personnelle du hokim (maire) de la capitale ouzbèke Djakhongir Artykhodjaev. Ce projet, porté par l’ancien businessman, est le fer de lance de ce boom de la construction qui a touché si rapidement le pays d’Asie centrale. Une « ville d’affaires » similaire est en construction à Samarcande, et également dans la ville de Ferghana.

Des prix encore inférieurs à Moscou

Les prix de l’immobilier à Tachkent sont inférieurs à ceux de Moscou ou même d’Almaty ou d’Astana, et il n’y a pas de tendance à la hausse. Le coût au mètre carré dans les quartiers prestigieux de la capitale ouzbèke ne dépasse pas 1 000 dollars (890 euros). Tachkent se trouve par contre au-dessus des prix des autres capitales d’Asie centrale Bichkek ou Douchanbé (700 et 691 dollars le mètre carré respectivement, soit 623 et 615 euros).

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Malgré ce boom de la construction, l’Ouzbékistan ne dispose pas de capacités de production de ciment, de verre et de structures métalliques, nécessaires pour alimenter les constructions. Ces équipements sont, pour une part importante, importés des pays voisins. Alors pourquoi y a-t-il un boom de la construction dans le pays, d’où vient la demande de biens immobiliers et comment les promoteurs vont-ils faire des bénéfices ? Tentatives d’explication.

L’immobilier non-résidentiel à Tachkent : déjà trop d’offres sur le marché

Avant toute chose, un brin de définition. L’immobilier non-résidentiel peut être divisé en quatre catégories. Tout d’abord l’immobilier commercial neuf, qui comprend les centres commerciaux et de loisirs, supermarchés, restaurants et cafés situés séparément. Vient ensuite l’immobilier commercial aux premiers étages des nouveaux bâtiments (locaux commerciaux et entrepôts, cafés, restaurants, bureaux, etc.). En plus, vient s’ajouter la catégorie des immeubles commerciaux situés au premier étage et dans les sous-sols des immeubles secondaires. Enfin, les centres d’affaires (bureaux, centres de fitness, cafés, magasins, etc.).

A chaque catégorie correspond un prix. L’immobilier commercial ou non-résidentiel neuf situé au premier étage de nouveaux bâtiments dans les meilleures zones peut atteindre 2 500 à 3 000 dollars (2 225 à 2 670 euros) par mètre carré, et la demande pour ce type de bien immobilier reste constamment élevée.

Les prix sur le marché secondaire de l’immobilier non-résidentiel, même dans les zones recherchées du centre ville, sont très différents. Les prix les plus hauts vont de 700 à 800 dollars (623 à 712 euros) par mètre carré. Il est possible de louer une salle de 130 mètres carré au premier étage d’une nouvelle maison, par exemple un café, pour 700 à 1 000 dollars par mois (623 à 890 euros). Naturellement, plus la pièce est éloignée du centre-ville, moins elle est chère. Il existe des zones vacantes dans de nombreux centres d’affaires. À ce jour, le nombre de bureaux à Tachkent dépasse la demande.

Malgré cela, les autorités municipales prévoient notamment la construction de plusieurs centres d’affaires similaires à « Tashkent City ». Par exemple, il est prévu de créer un techno centre dans l’ancien parc de la victoire qui sera nommé « Tashkentland, Uzexpocenter ». Selon des rumeurs, Uzexpocenter (ancien VDNH) sera démoli, et plus récemment Yunusobod City et Mirzo-Ulugbeg City.

« Tashkent City » : offshore et contrôle du maire de la ville

Alicher Ilkhamov, expert et chercheur à l’École des études orientales et africaines de Londres, a laissé entendre que lors de la construction de « Tashkent City », le calcul n’avait pas été effectué sur la viabilité économique mais sur la réputation. En outre, il a mentionné le fait que que le programme d’investissement du projet serait largement mis en œuvre par le biais de schémas fantômes avec l’utilisation massive de sociétés offshores. Selon cette version, la majorité des investisseurs étrangers ayant remporté les lots sont en fait contrôlés par des entrepreneurs ouzbeks.

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Selon les sources contactées par Fergana news et qui souhaitent rester anonymes, la majeure partie de Tashkent City appartient d’une manière ou d’une autre au nouveau maire de Tachkent, Djakhongir Artykhodjaev. Il contrôle ainsi les développeurs du projet, parmi lesquels Discover, Akfa Dream World LLC, Dream city et Real House. Il faut noter qu’avant sa nomination comme maire de la capitale, Djakhongir Artykhodjaev dirigeait l’entreprise en charge du projet de Tashkent City.

Selon les informations de Fergana news, la plupart des surfaces immobilières non-résidentielles consacrées à la vente, les zones de divertissement, les entrepôts au sein de « Tashkent City » ont déjà été achetés. Une situation quasi-similaire est observée pour les lots d’immobilier résidentiel. Presque tous les appartements auraient été acquis par des propriétaires au stade initial du projet.

Le succès de « Tashkent City » non-reproductible dans les régions ?

Toutefois, cela ne signifie pas que le prétendu succès de Tashkent City puisse servir d’indicateur à d’autres centres d’affaires et quartiers nouveaux dans les régions d’Ouzbékistan. La ville de Tachkent est spécifique et ne peut pas être comparée avec les régions.

Premièrement, dans la capitale, toute la vie économique de la République est concentrée sur la finance et le capital humain. Le niveau de vie, l’éducation et la plupart des autres indicateurs économiques sont très disparates entre Tachkent et les régions ouzbèkes.

Deuxièmement, le projet de Tashkent City s’est vu accorder une attention particulière par les plus hautes autorités du pays. C’est une question de réputation et de publicité de l’attractivité des investissements dans le pays. Les autorités s’efforceront par tous les moyens de mener à bien le projet et d’assurer la stabilité de son exploitation.

Troisièmement, la responsabilité de ce projet incombe à Djakhongir Artykhodjaev, l’actuel hokim de Tachkent, qui possède une expérience considérable en administration des affaires, sait comment organiser le travail et mobiliser des capitaux.

Dans quelle mesure des projets similaires seront-ils couronnés de succès dans d’autres régions du pays ? La question reste ouverte. Avec un volume économique relativement réduit en Ouzbékistan, il est difficile de prédire la demande en bureaux et autres biens immobiliers non-résidentiels, par exemple dans les villes de Ferghana ou de Namangan. Pour donner un indice, il est possible de comparer la demande en immobilier non-résidentiel avec les constructions récentes d’équipement de sport. Si à Tachkent, ces bâtiments sont remplis, à Namangan et dans d’autres villes, ces mêmes équipements restent à moitié vides. Très probablement, les clones de Tashkent City dans les régions feront face au même destin.

La propriété résidentielle de luxe : le Graal des constructeurs ouzbeks

Dans le détail, les nouveaux biens immobiliers résidentiels peuvent être divisés en trois segments : les logements haut de gamme, le segment de prix moyen et les logements sociaux.

Les prix de l’immobilier résidentiel haut de gamme dans Tashkent City commencent ainsi à 1 000 dollars (890 euros) par mètre carré. Les prix les plus bas sont pour les appartements ou maisons situées au rez-de-chaussée. Plus on monte dans les étages, plus c’est cher, pour atteindre jusqu’à 1 700 dollars (1 512 euros).

Dans le segment de prix moyen, le prix d’un mètre carré est compris entre 550 et 600 dollars (489 et 533 euros). On peut voir de telles maisons, par exemple, dans le secteur du marché Parkentsky. Comme pour le segment haut de gamme, les coûts dépendent de l’emplacement spécifique de l’appartement et du sol.

Le prix du logement social est environ 40% à 50% inférieur à celui de l’immobilier de la classe moyenne, soit autour de 300 à 400 dollars (267 à 356 euros) le mètre carré neuf.

Les crédits restent très coûteux

Les acheteurs d’immobilier haut de gamme à Tachkent préfèrent payer immédiatement 50% du coût total, le reste étant payé dans les 18 mois suivant. Il en va de même pour les acheteurs de logements de prix moyen. Après l’unification des taux de change en septembre 2017 et la croissance des taux d’intérêt sur les prêts, il n’est pas rentable de contracter un emprunt hypothécaire. Le taux pour les non-bénéficiaires est de 18% à 20%.

À Tachkent et dans les régions, il existe un programme d’octroi de prêts hypothécaires préférentiels pour l’achat de logements sociaux par les familles pauvres et jeunes. Il existe certains critères pour la sélection des bénéficiaires. Pour obtenir ces crédits, ils doivent contacter les autorités locales du lieu de résidence et devraient prouver qu’ils ont une mauvaise situation financière et qu’ils ont besoin d’un toit. Dans ce cas, les taux hypothécaires commencent à 7% par an, la période de remboursement pouvant aller jusqu’à 20 ans. La source de financement est la ligne de crédit de la banque nationale (« Khalk Bank »), ou plutôt les comptes de pensions accumulées des citoyens, alimentés par des contributions obligatoires correspondant à 1% du salaire. En fait, les taux d’intérêt préférentiels sont subventionnés par le revenu des travailleurs.

Une situation encouragée par le gouvernement Mirzioïev

La demande d’immobilier résidentiel haut de gamme augmente régulièrement en raison de l’attitude libérale des autorités à l’égard du monde des affaires. Le deuxième président de l’Ouzbékistan indépendant, Chavkat Mirzioïev, contrairement à son prédécesseur, exprime publiquement son soutien aux hommes d’affaires, met en garde les forces de l’ordre contre les ingérences et les pressions excessives sur les entreprises. Beaucoup de gens riches commencent à sortir de l’ombre, cessent d’avoir peur. Les voitures de luxe sont apparues sur les routes, les biens immobiliers d’élite ont commencé à être vendus, le capital, sortant progressivement de l’ombre, est devenu le principal moteur de la demande de logements de qualité supérieure.

Mais le nombre d’acheteurs fortunés est encore limité. Tous les promoteurs n’ont pas abouti à des projets réussis, de nombreux complexes n’ayant pas trouvé leurs locataires. Certains d’entre eux n’ont pas choisi le meilleur emplacement ou n’ont pas répondu aux attentes en matière de qualité de la construction. La tendance est comparable pour l’immobilier du segment de prix moyen.

Les autorités font tout pour stimuler la demande en logement

Pour stimuler la demande, les dirigeants du pays ont décidé d’autoriser la résidence permanente à Tachkent aux citoyens des régions d’Ouzbékistan qui achètent des logements dans de nouveaux bâtiments. La démolition de l’ancien parc de logements est également une source de demande supplémentaire sur le marché immobilier primaire. Les citoyens laissés sans murs doivent vivre quelque part et acheter des appartements et des maisons.

L’attribution de terrains pour la construction à Tachkent est soumise à certaines conditions. Les promoteurs sont invités à équiper une zone urbaine (construire une route, détruire un parc ou d’ancien logement, et créer une infrastructure urbaine) ou à fournir 15% du parc de logements à la ville. Avec les propriétaires de maisons et d’objets à démolir, les promoteurs doivent négocier de manière indépendante. Dans ce cas, les victimes du « boom de la construction » reçoivent soit une compensation monétaire, soit un espace de vie alternatif. Il est logique que dans cette situation, les entreprises qui ont beaucoup d’objets à différents endroits de la ville, comme Golden House, gagnent. Aucun coût et aucun excès des deux côtés. Par exemple, certains promoteurs essaient d’utiliser des ressources administratives et de faire pression sur ceux dont les maisons doivent être démolies, avec l’aide de responsables et de la police. Mais la plupart s’efforcent encore de négocier pacifiquement.

Problèmes de qualité, d’étude des marchés locaux, qui poussent à détruire les logements anciens

Il est plus difficile de stimuler artificiellement le marché du logement social, mais les autorités locales tentent de s’acquitter de cette tâche par tous les moyens. Par contre, il semble que personne ne pense vraiment à la qualité des bâtiments.

Par exemple, dans la ville d’Akhangaran, dans la région de Tachkent, des maisons sociales de cinq étages ont été construites en trois mois et nombre d’entre elles ont déjà commencé à s’effondrer. Derrière un mur de briques de façade, la pose de vieilles briques achetées dans des maisons à démolir est considérée comme une chose normale. Le coût d’un appartement de trois pièces dans une maison de ce type d’une superficie de 67 mètres carré est de 22 000 à 24 000 dollars (19 575 à 21 355 euros), montant exorbitant pour les résidents d’Akhangaran. Dans cette ville, il est possible d’acheter d’anciens appartements construit au temps de l’URSS, mais rénovés, de qualité supérieure et avec une surface plus importante, pour 10 000 à 15 000 dollars (8 897 à 13 346 euros).

Si les immeubles ont été construits, ils doivent être vendus à tout prix. À cette fin, les autorités locales ont entamé simultanément la démolition en masse de maisons individuelles traditionnelles et d’installations de restauration. En échange, ils ont commencé à proposer des appartements dans de nouveaux bâtiments sociaux. Immédiatement, les représentants de la mairie d’Akhangaran ont commencé à faire des offres persistantes d’émission de prêt, sans lesquels il est impossible de s’offrir ces nouveaux immeubles chers. En effet, l’indemnisation d’une maison détruite s’élève à environ 730 dollars (649 euros). Les citoyens sont obligés de s’installer dans de nouveaux lieux et les responsables locaux peuvent montrer avec fierté la croissance des constructions.

Le maquillage de la réalité est une chose courante en Ouzbékistan. En octobre 2018, les réseaux sociaux ouzbeks se sont offusqués du véritable « village Potemkine » construit à Akhangaran en l’honneur de la route empruntée par des invités de marque – les présidents de l’Ouzbékistan et de la Russie. Dans les magasins situés au premier étage et le long de la route, des marchandises prêtées y ont été livrées. Le lendemain, les produits et objets ont été retournés aux propriétaires. Les ouvriers du bâtiment aux fenêtres des maisons inhabitées ont suspendu des stores et des rideaux pour faire croire qu’il y avait des habitants.

Les villages ne sont pas épargnés par la frénésie de destruction-construction

Quelque chose de semblable peut être observé dans les villages. Le projet de construction de « maisons modèles dans les zones rurales » a été lancé sous Islam Karimov, le premier président ouzbek (1989-2016) et est toujours en cours. La source de financement provient des fonds propres des citoyens et des prêts fournis par la banque « Qishloq Qurilish Bank », notamment grâce à des prêts préférentiels fournis par la Banque Asiatique de Développement (ADB). Les maisons typiques sont alignées sous le soleil brûlant et les toits métalliques, et elles sont situées là où il n’y a pas d’arbres. Les règles et réglementations en vigueur en Ouzbékistan limitent l’utilisation de surfaces métalliques en tant que toiture, mais des exceptions ont été faites pour ce projet.

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Les acheteurs obtiennent des allègements fiscaux, les entrepreneurs fournissent du ciment et d’autres matériaux de construction à des prix préférentiels, souvent inférieurs aux coûts. En conséquence, la maison coûte 26 000 dollars. Les maires des villages recommandent vivement aux dirigeants de grandes entreprises, quelle que soit leur forme de propriété, d’accorder des prêts aux employés pour le premier versement, car son montant étant impossible pour la majorité des résidents des villages. Hélas, il semble que le temps des mahallas (quartiers traditionnels) à un étage à la fois verdoyants et douillets qui sont la carte postale de l’Ouzbékistan soit irrévocablement révolu. Ils sont remplacés par des bâtiments monotones qui menacent leurs propriétaires de dettes.

Un marché aux marges exceptionnelles et une compétition sur les prix : la qualité en est victime

Les entreprises de construction permettent de gagner beaucoup d’argent. Même si pour réussir sur ce marché, il est nécessaire non seulement de disposer de ressources administratives et financières, mais également de garantir la qualité de la construction. C’est la marge élevée qui attire sur ce marché de nombreuses entreprises. À Tachkent, le coût de la construction neuve est presque deux fois inférieur au prix de vente, principalement grâce à un coût du travail très bas. Ce qui explique que même s’il n’y a pas assez d’acheteur et que les prix de vente soient relativement bas, ce business reste très rentable.

Qu’en est-il de la qualité ? En fait, peu de gens y pensent. La possibilité de gagner beaucoup génère immédiatement de la corruption auprès des maires, en délivrant des terrains et des permis de construire, même à des entreprises sans histoire ni réputation. Les nouveaux développeurs, y compris ceux des régions, entrent dans un secteur aux marges élevées, en essayant de rivaliser en prix, mais pas en qualité.

Seule la récente tragédie liée à la mort de personnes asphyxiées par le monoxyde de carbone dans un nouvel immeuble social de trois étages a obligé les responsables à prêter attention aux violations de la conception et de la construction de logements sociaux à Tachkent.

Il est logique de supposer que, dans un contexte de croissance rapide de la construction, les grandes entreprises en bénéficieront, avec une équipe de professionnels, leur propre institut de design, un laboratoire permettant de déterminer la qualité des matériaux de construction. Bien entendu, l’avantage appartient aux grandes entreprises comme Golden House, qui font partie d’un groupe financier et industriel et peuvent vendre des prêts immobiliers avec un risque minimal par l’intermédiaire de leurs banques (dans ce cas, Orient Finance Bank). Des sociétés telles que Murad Building et Tulpor Invest se vendent également bien. Cependant, les lois du marché ne fonctionnent pas toujours en Ouzbékistan. Parfois, un pot-de-vin ou des relations avec les bons chefs peuvent modifier de manière significative l’équilibre des forces et du marché.

Maxim Beilis pour Fergana.ru

Traduit du russe et édité par la rédaction

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